17. 飲食店開店に至るまでのうんぬん①
こんにちわ、
もうすぐいわゆるドネルケバブ屋(兼居酒屋)をやろうと思って準備をしているアクティバエスと申します。
まず、どういう層に読んで頂きたいか考えましたがこの記事については、トルコという話題より日本国内で新たに飲食店を開店されたい個人さん向けの一開店参考例として、まとめていきたいと思います。
(インターネット上には類似の記録はたくさんあると思いますしあくまで一体験談として)
事業として最終的に頓挫しましたがトルコでコンビニを一から(スケルトンテナントとして)作る経験も昨年にしたので、それも気が向けば残っている写真の分で後日談風に一記事書ければ書こうかなと思います。
[テナント探し]
だいたい道筋は他の方と同じですが自分もテナント探しに苦労しました。
ここで事前情報として↓
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元々、昨年の7月末に帰国してから「戻ってしまった以上ドネル屋の一つでもやるしかないだろう！」と思っていたのでちょうど話が来ていた市内西区のとある実店舗を買い取る(引き継ぐ)という前提で数か月店長兼マネジャーをやることにしました。(メニュー含め実質ほぼ可能な限りの裁量を与えて下さった)
9月初日から主に外国人の従業員の方と協力して、多少売り上げが落ちていたそのお店の立て直しを図りましたが、別に激悪では無かったのですが、なかなか芳しくありませんでした。
10月の消費増税の影響もまあまあ大きかったと思います。そこは自分が10年以上前から知っているショッピングモール3Fのフードコートの角地テナントでしたが、正直そのフードコート自体の盛り上がりは低かったです、最寄り大学のムスリム留学生や土日祝のファミリー層が売り上げの要でした。
それでも数年続けていけば安定した地盤ができるとは思っていたのですが、施設内テナントという多少規制のある場所や家賃のまあまあの高さもあって1か月しないうちに内心ではこの場所ではダメだなと悟りました。やるまえから分かれよという気もしますが、実際やってみないと分からないことは多いです。
(モールの不満点: 365日開けないといけない、10-22時営業時間長い、バイトを使うこと必須、ファミリー層メインにならざるを得ない...etc)
ですので「当初聞いていた売り上げ予定とズレてるしここだと厳しいから自分は〇月で抜ける」と話をつけ、12月まで自分がやって、残り3ヵ月は大元にやって頂いてから閉店という話にまとまりました。
実は元々自分が引き継がなければテナント1年契約更新終了時に閉店の予定であったので、大きなトラブルということはなく、このお店はつい先日無事閉店に至ってます。
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という状況の中で2019年10月からお店を回しつつ福岡市内でテナント探しは始まりました。その後結果的には4ヵ月近く掛かってます。
自分が探すために利用したツールは主に
-知り合いなど人伝て
-インターネットサイト
の2つでした。
最終的にはインターネットサイト経由で見つかりましたが実際に探して特に思ったことは
【いいテナントは新規個人になかなか残らない】
【高い家賃のテナントで決めてしまうと非常にハイリスク】
辺りだと思います。
自分が使ったサイトはathome, 福岡不動産★連合隊, 飲食com の主に三つでした。
ハトマークというところも見てましたが、大体この辺りを一日一回観れば新しい情報にはありつけるかなという感じでした。
>>【いいテナントは新規個人にはなかなか残らない】
大体常識ですが改めてその通りだなと思いました。 「福岡 飲食テナント」やお住いの都市で「〇〇 飲食テナント」と検索して頂いたら分かると思うんですがネットに出てくる分はなかなかロクな物件がないです。
だいたい「新規個人が最初に手をだしたら爆死しかねないだろうな...」という大き目の箱や「誰が買うんかな...」という高め設定の居抜き物件がずっと残っていて、良い物件は掲載日2-3日のうちに内覧者が殺到してその内覧者のうちから誰かが選ばれて、掲載もすぐ消えるという感じでした。
元々自分は、最悪 お店として赤字でも自分の他の仕事で補填＆継続が出来るレベルの物件を前提に探してて、正直言うと10万円越えるつもりは無かったので、福岡市内だとかなり限られる検索条件になってしまってました。
そしていい物件は大体何人も申込者が出てくるのでただ「カフェがしたい」「バーがしたい」という申込書だと、大家さんや管理会社の選ぶ人も落としてしまう雰囲気があると思います。ですので新規個人の方が良いテナントにありつくのは、人の協力があったり、ビジョンが明確な方だったり、資金の裏付けがあったり、なかなか幸運な方だったりしないと厳しいと思います。
>>【高い家賃のテナントで決めてしまうと非常にハイリスク】
これも皆さんその通りとしか言えないのですが、2020福岡市内で言いますと、いわゆる人がいる地域は天神/博多/赤坂/薬院/(大橋)/(西新)辺りであり、その辺りは元から飲食物件が少ないです。もう多くの人が人生に迷いだすと飲食やりたがるので（笑）個人向けの10坪付近の飲食物件はすぐ決まります。そういって中々決まらない状況だと、多少想定より高かったり、家賃は安いけど居抜き金が割と高い物件を選択肢に入れることがあると思います。個人的にはそれはだいぶハイリスクだと思います。
プロフェッショナルな方々は「初期に1000万円投資してバイトたくさん回して何年で回収だ！」と絵が描けると思いますが、何分こちら側は素人なので、希望観測で最低売り上げボーダーラインが結構高い物件にしちゃうと、高確率で沈没してしまうように感じます。
実際に去年わずか6ヵ月とかでまた居抜き広告を出したテナントなどありました。
んで僕が最終的にどうなったかというと、平尾のとあるドンピシャのテナント掲載が出た翌日に内覧希望して、またその翌日に見に行って、その日に申込書＋自分の経歴＆お店のビジョン等々書いて送って大体自分に決めてもらいました。
吾ながら迅速でした、掲載日翌日時点で5人程度応募があったりする状況だったので、逆に需要が高い物件はそれぐらいの速度で動かないと、例えば数日迷って電話とかすると「申し訳ありませんがもう決まりまして」という話になると思います。
本当は天神(大名/中洲)、西新エリアにしたかったんですがやはり中々出て来ず、平尾も自分が考える商圏ゾーン内だったので良しとしてます。
僕は物件の主導権を人に委ねたくなかったので考えませんでしたが、"間借り"という手段も全然アリだと思います。
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その前に天神の大名にあるとあるテナントで3-4坪/家賃13万円という激セマテナントでの話をかなり進めていたのですが、諸事情で話が伸びていたところに平尾の物件だったのでちゃんと話は通してから変えました。
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その後、仮契約(仮押さえ)の状況にして頂いて、契約原本を作成頂き、サインをして、初回分のお金を振り込み、鍵をもらい...etc という通常通りの工程がありました。
また個人の場合特に連帯保証人が大事になると思います、自分の場合普通に身内でした。今は賃貸の保証会社というのを入れるケースがほとんどで、その連帯保証人が適当かどうか審査します、だいたい正社員で数年やっているような身内とかなら、普通の物件なら問題ないんじゃないかと思います。
なぜ自分がその物件を抑えれたかというと(その物件が良い物件と言う前提の話ですがｗ)自分のお店のイメージやビジョンが明確だったり、また実際にその国に行ってどうこう活動したよという実績があったり、あとは相手に与えるイメージがそれほど悪くなかったからなんじゃないの、と思ってます。
と同時に良い物件を探す場合はいわゆる仲介業者さんのお力を借りるケースがかなり多いと思います。福岡市内もいくつか仲介業者さんがあり、最終的には自分で探した物件に決まりましたが、同時にとある大名の仲介業者さんにご協力頂きました(最後は菓子折り送らさせて頂きました)。
また知り合いの伝手でバーやっている人が「〇〇万円払うならテナント譲るよ」という話もありましたが、それは結局流れました。
まあリアルタイムで動いている状況もあるので最終的に自分が幸運な方なのか違うのかは天と時の流れに任せたいと思いますが...苦笑。
という訳で今はそのテナントの改装や掃除に掛かっております。正直言って初期費用は今年の飲食開業トップレベルで低く抑えた始め方になると思います、それが良いという意味ではまったくありませんが（笑）。メニュー構成や動線は初めから完成形で挑むつもりです、入店前から奇抜なイメージを持ってしまうお店にするつもりはありませんが、日本のいわゆる的なドネルケバブサンドのイメージにはあまり引きずられません。開店日は今年3/28 の土曜日のつもりなのですが、現在大流行中のコロナウイルスの影響によっては、もう少し伸ばしても良いと思ってます。
その場合は保健所の許可取った後先にUBER の登録＆稼働できる状態にしてからやりたいな...と。
そんな感じです。お店のイメージ＆メニュー内容などはつづき②で
何事も自分が幸せを感じられる生活＆労働環境を作ることに苦心したいです。:)
※物件うんぬんで見当違いのこと書いてたら勉強したいので御指摘下さって結構です。(^_^;)
続き記事②↓
↓改装前の新規テナント写真一部
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